Co to jest najem okazjonalny i czy warto zawierać taką umowę
Najem okazjonalny – czym charakteryzuje się umowa?
Co to jest najem okazjonalny i czy warto zawierać taką umowę.
Aktualnie coraz więcej osób, które wynajmują mieszkania, nalega, aby zawrzeć z najemcą umowę najmu okazjonalnego. Taka umowa bowiem niewątpliwie chroni wynajmującego, znacznie ograniczając prawa najemcy. Właściciele lokali zdają sobie sprawę z tego, że tego typu kontrakt pozwala uniknąć wielu ewentualnych problemów z niepokornymi najemcami, którzy – przykładowo – nie chcą opuścić lokalu w słusznych dla niego okolicznościach. Z drugiej też strony, najemcy często nie są świadomi uwarunkowań prawnych tej instytucji, dlatego warto zadbać chociażby o rozmowę o najmie okazjonalnym między przyszłymi stronami umowy i zachować pewną transparentność w zakresie swoich praw i obowiązków.
Najem okazjonalny – czym charakteryzuje się umowa?
Umowa najmu okazjonalnego jest to umowa zawierana na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Dotyczy ona wynajęcia lokalu mieszkalnego, z tym zastrzeżeniem, że osoba, która jest właścicielem, nie może prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali.
Sama umowa najmu okazjonalnego może być zawarta w zwykłej formie pisemnej pod rygorem nieważności. Istotnym wymogiem jest to, aby załączyć do niej oświadczenie osób, które będą najemcami, o tym, że dobrowolnie poddadzą się egzekucji i zobowiązują się do opróżnienia i wydania lokalu, który jest przedmiotem umowy najmu okazjonalnego. Oświadczenie takie powinno być w formie aktu notarialnego. Wówczas warto zachęcić samych najemców do tego typu umowy tym, że koszty pracy notariusza pokryje właśnie wynajmujący. Owe koszty są stosunkowo niewielkie, zaś mogą w wielkim stopniu wpłynąć na świadomość najemców, a w konsekwencji na większą ochronę praw właściciela mieszkania.
Ponadto, najemcy bezwzględnie muszą wskazać inny lokal, w którym mogliby zamieszkać w przypadku, gdyby doszło do opróżnienia przez nich lokalu. W związku z tym pojawia się także inny obowiązek – należy zadbać wtedy o specjalne oświadczenie osoby, która posiada tytuł prawny do lokalu (czyli np. właściciela innego mieszkania czy domu), w którym najemcy mogliby po eksmisji zamieszkać, o tym, że wyraża on zgodę na to, aby te osoby z nimi w takiej sytuacji zamieszkały. Warto pamiętać o tym, że jeżeli najemca dowie się, że nie może zajmować lokalu wskazanego w tym oświadczeniu, powinien on w ciągu 21 dni wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać.
Nieco niedogodnym dla najemcy czynnikiem jest z reguły fakt uiszczenia odpowiedniej kaucji. Wynajmujący może żądać od najemcy takich środków, które zabezpieczałyby należności z tytułu najmu, których nie pokryłby najemca, a także ewentualne koszty eksmisji. Koszty te nie mogą być wyższe niż 6-krotność wysokości czynszu. Kaucję właściciel lokalu powinien zwrócić w ciągu 1 miesiąca od momentu opróżnienia mieszkania. Już w toku okresu obowiązywania samej umowy, wynajmujący może pobierać od najemcy tylko czynsz i opłaty niezależne od właściciela, zaś czynsz może podwyższyć tylko wtedy, gdy jest to przewidziane w umowie i na zasadach w tej umowie określonych.
Warto dodać, że obowiązkiem właściciela jest zgłoszenie do naczelnika urzędu skarbowego (odpowiedniego dla miejsca zamieszkania właściciela) faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego w ciągu 14 dni od dnia jej zawarcia.
Sama umowa najmu okazjonalnego wygasa, gdy upłynie czas, na jaki została zawarta, a także po upływie okresu wypowiedzenia. Jeśli najemca nie opuści wtedy lokalu, właściciel może wysłać do niego żądanie jego opróżnienia, w którym może żądać opuszczenia lokalu w terminie nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia tego pisma. W sytuacji, gdy najemca tego nie uczyni, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z oświadczeniami najemcy, które stanowiły załącznik do umowy najmu okazjonalnego. Następnie komornik – w oparciu o tytuł wykonawczy (akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności) – może dokonać eksmisji najemców. Można stwierdzić, że to właśnie powyższe możliwości właściciela i tempo usunięcia lokatorów najbardziej zniechęcają drugą stronę umowy do jej zawierania.
Aktualnie coraz więcej osób, które wynajmują mieszkania, nalega, aby zawrzeć z najemcą umowę najmu okazjonalnego. Taka umowa bowiem niewątpliwie chroni wynajmującego, znacznie ograniczając prawa najemcy. Właściciele lokali zdają sobie sprawę z tego, że tego typu kontrakt pozwala uniknąć wielu ewentualnych problemów z niepokornymi najemcami, którzy – przykładowo – nie chcą opuścić lokalu w słusznych dla niego okolicznościach. Z drugiej też strony, najemcy często nie są świadomi uwarunkowań prawnych tej instytucji, dlatego warto zadbać chociażby o rozmowę o najmie okazjonalnym między przyszłymi stronami umowy i zachować pewną transparentność w zakresie swoich praw i obowiązków.
Najem okazjonalny – czym charakteryzuje się umowa?
Umowa najmu okazjonalnego jest to umowa zawierana na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Dotyczy ona wynajęcia lokalu mieszkalnego, z tym zastrzeżeniem, że osoba, która jest właścicielem, nie może prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali.
Sama umowa najmu okazjonalnego może być zawarta w zwykłej formie pisemnej pod rygorem nieważności. Istotnym wymogiem jest to, aby załączyć do niej oświadczenie osób, które będą najemcami, o tym, że dobrowolnie poddadzą się egzekucji i zobowiązują się do opróżnienia i wydania lokalu, który jest przedmiotem umowy najmu okazjonalnego. Oświadczenie takie powinno być w formie aktu notarialnego. Wówczas warto zachęcić samych najemców do tego typu umowy tym, że koszty pracy notariusza pokryje właśnie wynajmujący. Owe koszty są stosunkowo niewielkie, zaś mogą w wielkim stopniu wpłynąć na świadomość najemców, a w konsekwencji na większą ochronę praw właściciela mieszkania.
Ponadto, najemcy bezwzględnie muszą wskazać inny lokal, w którym mogliby zamieszkać w przypadku, gdyby doszło do opróżnienia przez nich lokalu. W związku z tym pojawia się także inny obowiązek – należy zadbać wtedy o specjalne oświadczenie osoby, która posiada tytuł prawny do lokalu (czyli np. właściciela innego mieszkania czy domu), w którym najemcy mogliby po eksmisji zamieszkać, o tym, że wyraża on zgodę na to, aby te osoby z nimi w takiej sytuacji zamieszkały. Warto pamiętać o tym, że jeżeli najemca dowie się, że nie może zajmować lokalu wskazanego w tym oświadczeniu, powinien on w ciągu 21 dni wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać.
Nieco niedogodnym dla najemcy czynnikiem jest z reguły fakt uiszczenia odpowiedniej kaucji. Wynajmujący może żądać od najemcy takich środków, które zabezpieczałyby należności z tytułu najmu, których nie pokryłby najemca, a także ewentualne koszty eksmisji. Koszty te nie mogą być wyższe niż 6-krotność wysokości czynszu. Kaucję właściciel lokalu powinien zwrócić w ciągu 1 miesiąca od momentu opróżnienia mieszkania. Już w toku okresu obowiązywania samej umowy, wynajmujący może pobierać od najemcy tylko czynsz i opłaty niezależne od właściciela, zaś czynsz może podwyższyć tylko wtedy, gdy jest to przewidziane w umowie i na zasadach w tej umowie określonych.
Warto dodać, że obowiązkiem właściciela jest zgłoszenie do naczelnika urzędu skarbowego (odpowiedniego dla miejsca zamieszkania właściciela) faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego w ciągu 14 dni od dnia jej zawarcia.
Sama umowa najmu okazjonalnego wygasa, gdy upłynie czas, na jaki została zawarta, a także po upływie okresu wypowiedzenia. Jeśli najemca nie opuści wtedy lokalu, właściciel może wysłać do niego żądanie jego opróżnienia, w którym może żądać opuszczenia lokalu w terminie nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia tego pisma. W sytuacji, gdy najemca tego nie uczyni, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z oświadczeniami najemcy, które stanowiły załącznik do umowy najmu okazjonalnego. Następnie komornik – w oparciu o tytuł wykonawczy (akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności) – może dokonać eksmisji najemców. Można stwierdzić, że to właśnie powyższe możliwości właściciela i tempo usunięcia lokatorów najbardziej zniechęcają drugą stronę umowy do jej zawierania.
Która ustawa reguluje najem okazjonalny?
Istotnym jest, że do najmu okazjonalnego nie stosuje się większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Oznacza to, że najem okazjonalny podlega głównie przepisom kodeksu cywilnego; tym samym najbardziej znaczące przepisy, które chronią lokatorów na podstawie wyżej wskazanej ustawy, nie znajdują tu zastosowania (np. przepisy o podwyższaniu czynszu, wypowiadaniu umowy najmu, kwestii zapewnienia lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego).
Z ustawy o ochronie praw lokatorów znajdują z kolei zastosowanie przepisy dotyczące obowiązków najemcy w zakresie udostępnienia lokalu w sytuacji zaistnienia awarii, wykonania niezbędnych przeglądów czy zastępczego wykonania prac, które obciążają najemcę. Nadto, wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego nie później niż miesiąc na przód na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy najemca m. in. używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, jest w zwłoce z zapłatą czynszu za minimum 3 pełne okresy płatności, a wynajmujący uprzedził go o zamiarze wypowiedzenia umowy na piśmie i dał mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę, a także gdy najemca bez pisemnej zgody właściciela wynajął, podnajął lub oddał do używania bezpłatnego lokal lub jego część.
Ponadto, zwrócić należy uwagę, że właścicielowi lokalu – za okres bezumownego korzystania przez najemców z niego – przysługuje odszkodowanie za zajmowanie tego lokalu bez tytułu prawnego.
Jak zatem widać, umowa najmu okazjonalnego jest umową korzystną dla właściciela lokalu, ponieważ pozwala mu w łatwy sposób dokonać opróżnienia lokalu mieszkalnego, gdyby najemca np. nie płacił czynszu. W sytuacji, gdy jednak najemca wywiązuje się ze swoich zobowiązań wobec wynajmującego, nie ma potrzeby, aby z tych uprawnień korzystać. Niewątpliwie, warto rozmawiać o najmie okazjonalnym i wynikających z niego prawach i obowiązkach stron, gdyż – jak pokazuje rzeczywistość – mimo, że coraz częściej tego typu umowa jest zawierana, to jednak wciąż stanowi niski procent wszystkich umów dotyczących najmu lokali.
